Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập – Phần 1
PHẦN 1: TRÌNH BÀI NỘI DUNG ĐỀ SUẤT
1. Sự cần thiết ban hành Nghị quyết
1.1. Cơ sở chính trị và Chủ trương của Đảng, Nhà nước
Thể chế hóa chủ trương lớn của Đảng, Quốc hội, Chính phủ về phát triển thị trường BĐS an toàn – minh bạch – bền vững.
Các định hướng then chốt:
- Minh bạch hóa thông tin (Nghị quyết 18-NQ/TW, 16/6/2022): xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua sàn, thanh toán không tiền mặt.
- Hoàn thiện cơ chế quản lý (Nghị quyết 161/2024/QH15): phát triển hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS, nâng cao hiệu quả sàn giao dịch.
- Đẩy mạnh chuyển đổi số (Nghị quyết 57-NQ/TW, 22/12/2024): số hóa toàn diện hoạt động cơ quan nhà nước, dịch vụ công trực tuyến toàn trình.
- Chỉ đạo thí điểm trực tiếp (Công điện 03/CĐ-TTg, 15/01/2025): nghiên cứu mô hình Trung tâm giao dịch BĐS & QSDĐ do Nhà nước quản lý, giao dịch điện tử, minh bạch.
1.2. Cơ sở pháp lý
Phù hợp Nghị quyết 206/2025/QH15: xử lý vướng mắc khi luật chưa bao quát.
Khoảng trống pháp lý: nội dung Đề án thí điểm chưa có trong Luật Kinh doanh BĐS 2023 và các luật liên quan. Hiện tại chưa có quy định cho phép mô hình này → cần Nghị quyết Chính phủ để triển khai.
1.3. Cơ sở thực tiễn
- Quy trình giao dịch phức tạp, rời rạc: nhiều thủ tục, nhiều cơ quan, không liên thông → kéo dài thời gian, chi phí.
- Thiếu hệ thống dữ liệu thống nhất: không có dữ liệu đầy đủ về cung – cầu, giá, thuế, tín dụng.
- Thiếu minh bạch – thất thu thuế: tình trạng kê khai “hai giá” còn phổ biến.
- Sàn giao dịch hoạt động hạn chế: pháp luật không bắt buộc qua sàn, báo cáo thiếu, Nhà nước không kiểm soát được số lượng giao dịch thực.
- Nhu cầu chuyển đổi số: yêu cầu bức thiết trong bối cảnh CMCN 4.0.
→ Kết quả: thị trường thiếu công khai – chi phí cao – rủi ro lớn. Trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý sẽ khắc phục: chuẩn hóa quy trình, giảm chi phí, ứng dụng CNTT, tăng minh bạch.
1.4. Mục tiêu và Kinh nghiệm quốc tế
Mục tiêu Nghị quyết:
- Tạo kênh giao dịch chính thống, minh bạch.
- Chuẩn hóa, số hóa quy trình giao dịch.
- Tăng thu ngân sách, chống thất thu thuế.
- Đặt nền móng chiến lược cho thị trường BĐS hiện đại, bền vững.
Kinh nghiệm Trung Quốc:
- Xây dựng hệ thống đăng ký kỹ thuật số tập trung, tích hợp nhiều cơ quan (đăng ký đất đai, thuế, ngân hàng…).
- Giao dịch “một cửa” điện tử: xử lý toàn bộ thủ tục chỉ 1 giờ (toàn quốc) hoặc 3 ngày (Thâm Quyến).
- Kết quả: giảm chồng chéo, tăng minh bạch, giám sát hiệu quả, chống trốn thuế.
- Việt Nam có thể học hỏi để rút ngắn thủ tục và kiểm soát tốt hơn.
1.5. Bảng hệ thống hóa
| Khía cạnh | Nội dung chính | Tài liệu/Chính sách liên quan |
|---|---|---|
| Cơ sở chính trị | Minh bạch, số hóa, bắt buộc qua sàn, giao dịch không tiền mặt | NQ 18-NQ/TW, NQ 161/2024/QH15, NQ 57-NQ/TW, CĐ 03/CĐ-TTg |
| Cơ sở pháp lý | Chưa có trong Luật BĐS 2023, cần cơ chế đặc thù | NQ 206/2025/QH15 |
| Cơ sở thực tiễn | Thủ tục rườm rà, thiếu dữ liệu, hai giá, sàn giao dịch yếu, thiếu số hóa | Đánh giá thị trường BĐS hiện hành |
| Mục tiêu | Kênh giao dịch chính thống, chuẩn hóa, số hóa, tăng thu thuế | Đề án thí điểm Trung tâm |
| Kinh nghiệm quốc tế | Mô hình Trung Quốc: một cửa điện tử, minh bạch, xử lý nhanh | Hệ thống đăng ký kỹ thuật số tập trung |
2. Mục tiêu và Quan điểm chỉ đạo
2.1. Mục tiêu
Bảy mục tiêu chính được xác định:
Phát triển thị trường an toàn, hiệu quả
- Công khai, minh bạch hoạt động giao dịch.
- Giảm rủi ro, đơn giản thủ tục, giảm chi phí và thời gian.
- Tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh.
Thiết lập kênh giao dịch chính thống và bảo vệ lợi ích
- Xây dựng kênh giao dịch minh bạch, chính thống.
- Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
- Chuẩn hóa quy trình, cung cấp dịch vụ công trực tuyến toàn trình.
Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, chống thất thu thuế
- Gắn với chuyển đổi số để tăng hiệu lực quản lý.
- Hạn chế đầu cơ, thổi giá, rủi ro trong giao dịch.
- Ngăn chặn và xử lý thất thu thuế.
Thúc đẩy đổi mới và hiện đại hóa
- Khuyến khích đổi mới sáng tạo trong quản lý và giao dịch.
- Hình thành thị trường BĐS thông minh, hiện đại, gắn với hội nhập quốc tế.
- Tăng năng lực cạnh tranh quốc gia, phát triển bền vững.
2.2. Quan điểm chỉ đạo
Thể chế hóa chủ trương của Đảng và chỉ đạo của Chính phủ
Cụ thể hóa Nghị quyết 18-NQ/TW (2022), Nghị quyết 161/2024/QH15, Nghị quyết 57-NQ/TW (2024), Công điện 03/CĐ-TTg (2025).
Phát triển thị trường theo định hướng XHCN
- Xây dựng cơ chế chính sách đảm bảo thị trường BĐS ổn định, lành mạnh.
- Vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Đồng bộ pháp luật và phòng chống rửa tiền
- Đảm bảo hệ thống pháp luật nhất quán.
- Hoàn thiện quy định phòng, chống rửa tiền trong giao dịch BĐS.
Xây dựng công cụ quản lý thị trường
- Hình thành cơ sở dữ liệu và công cụ quản lý thị trường BĐS.
- Nhà nước có thể kịp thời ban hành chính sách điều tiết, ổn định thị trường.
2.3. Bảng hệ thống hóa
| Nhóm nội dung | Điểm nhấn chính | Ý nghĩa chiến lược |
|---|---|---|
| Mục tiêu | Minh bạch, chuẩn hóa, chống thất thu, hiện đại hóa | Nâng cao hiệu quả quản lý, giảm chi phí xã hội, phát triển bền vững |
| Quan điểm | Thể chế hóa chủ trương, đồng bộ pháp luật, định hướng XHCN, công cụ quản lý | Tăng vai trò điều tiết của Nhà nước, tạo nền tảng thị trường minh bạch và ổn định |
3. Phạm vi và Đối tượng áp dụng
3.1. Phạm vi điều chỉnh
1. Nội dung điều chỉnh
- Quy định về thành lập và hoạt động của Trung tâm giao dịch BĐS & QSDĐ do Nhà nước thành lập.
- Xác định các cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng tại các Trung tâm này.
2. Phạm vi không gian và thời gian
- Không gian: áp dụng thí điểm trên phạm vi toàn quốc.
- Thời gian: thực hiện thí điểm trong 02 năm (2026–2027).
3. Các loại hình bất động sản và giao dịch áp dụng
Loại BĐS áp dụng:
- Nhà ở có sẵn.
- Nhà ở hình thành trong tương lai.
- QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.
- QSDĐ ở được mã hóa, định danh theo từng bất động sản.
Hình thức giao dịch áp dụng:
- Mua bán.
- Chuyển nhượng.
- Cho thuê mua.
Loại trừ: Chuyển nhượng dự án bất động sản không bắt buộc qua Trung tâm, vì đã có cơ chế quản lý riêng theo Nghị định 94/2024/NĐ-CP (yêu cầu UBND cấp tỉnh chấp thuận và cập nhật cơ sở dữ liệu BĐS).
3.2. Đối tượng áp dụng
Nghị quyết áp dụng cho bốn nhóm đối tượng chính:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản.
- Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan.
→ Các đối tượng này sẽ cùng tham gia vào một quy trình giao dịch thống nhất, liên thông, thay thế cho cơ chế rời rạc hiện hành.
3.3. Ý nghĩa tổ chức thực hiện
- Trung tâm giao dịch sẽ trở thành đầu mối duy nhất giúp người dân, doanh nghiệp thực hiện toàn bộ quy trình:
- Tra cứu thông tin – xác lập hợp đồng – công chứng – nộp thuế – cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Giảm bớt tình trạng thủ tục phân tán, nhiều tầng nấc, vốn gây tốn kém và kéo dài thời gian giao dịch.
- Đáp ứng mục tiêu công khai, minh bạch và thuận tiện của thị trường BĐS.
3.4. Bảng hệ thống hóa
| Phạm vi | Nội dung cụ thể | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nội dung điều chỉnh | Thành lập, hoạt động, chính sách đặc thù của Trung tâm | Khung pháp lý thí điểm |
| Không gian | Toàn quốc | Thí điểm thống nhất |
| Thời gian | 2026–2027 (2 năm) | Có tính thử nghiệm, đánh giá |
| Loại hình BĐS áp dụng | Nhà ở có sẵn; nhà hình thành trong tương lai; QSDĐ có hạ tầng; QSDĐ ở định danh | Trọng tâm vào giao dịch phổ biến |
| Loại hình giao dịch áp dụng | Mua bán; chuyển nhượng; cho thuê mua | Chuẩn hóa quy trình |
| Loại trừ | Chuyển nhượng dự án BĐS | Đã có quy định quản lý riêng |
| Đối tượng áp dụng | (1) DN BĐS; (2) DN dịch vụ BĐS; (3) Tổ chức/cá nhân tham gia giao dịch; (4) Cơ quan quản lý | Hình thành cơ chế liên thông |
4. Cơ chế, Chính sách đặc thù
4.1. Nhóm chính sách về Thành lập và Chức năng Trung tâm Giao dịch
- Mô hình tổ chức: Trung tâm giao dịch BĐS & QSDĐ là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh.
- Mô hình hoạt động: vận hành theo cơ chế một cửa liên thông, có thể tổ chức tại một hoặc nhiều địa điểm.
- Hệ thống vận hành: dựa trên phần mềm và cơ sở dữ liệu kết nối liên thông toàn quốc.
- Chức năng, nhiệm vụ:
- Đầu mối tiếp nhận, xử lý, hướng dẫn thủ tục xuyên suốt từ tra cứu thông tin → ký hợp đồng → nộp thuế → cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
- Thẩm tra pháp lý nguồn cung BĐS.
- Phối hợp thu thuế, phí; xác lập hợp đồng điện tử.
- Tích hợp dữ liệu từ nhiều ngành (xây dựng, đất đai, thuế, ngân hàng).
- Cung cấp dịch vụ tư vấn toàn trình.
Bộ máy liên ngành: có đại diện của các ngành xây dựng, thuế, tài nguyên môi trường.
4.2. Nhóm chính sách về Quy trình, Thủ tục Giao dịch
Liên thông và đơn giản hóa: thủ tục chuẩn hóa, thống nhất và điện tử hóa.
Quy trình cơ bản trên môi trường điện tử:
- Tra cứu, thỏa thuận, chuẩn bị hồ sơ.
- Kiểm tra điều kiện giao dịch.
- Xác lập hợp đồng điện tử.
- Thanh toán.
- Nộp thuế, phí.
- Cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận.
Chi tiết hóa: Chính phủ sẽ quy định cụ thể cho từng loại hình BĐS.
4.3. Nhóm chính sách về Kết nối, Chia sẻ và Xây dựng Cơ sở dữ liệu
- Phần mềm dùng chung: áp dụng thống nhất cho các Trung tâm.
- Quản lý thống nhất: hình thành cơ sở dữ liệu BĐS quốc gia, kết nối từ trung ương đến địa phương.
- Dữ liệu bao gồm: nguồn cung đủ điều kiện kinh doanh, dân cư, đất đai, thuế, tài sản bảo đảm.
- Trách nhiệm kết nối: Chính phủ quy định nghĩa vụ các cơ quan trong việc kết nối, chia sẻ dữ liệu.
- Khai thác dữ liệu: dữ liệu có thể cung cấp dịch vụ thông tin tạo nguồn thu nhưng phải bảo đảm an ninh, bảo mật.
4.4. Nhóm chính sách về Đầu tư Cơ sở vật chất và Nguồn lực
Trụ sở: tận dụng cơ quan, trụ sở dư thừa của địa phương.
Nguồn kinh phí:
- Ngân sách trung ương: xây dựng hệ thống dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật.
- Nguồn thu khai thác dịch vụ: duy trì, nâng cấp phần mềm.
- Ngân sách địa phương: bố trí trụ sở, trang thiết bị, nhân sự.
- Ngân sách nhà nước: bảo đảm chi thường xuyên cho hoạt động.
Nâng cấp hệ thống liên quan: các Bộ, ngành được bố trí kinh phí để nâng cấp cơ sở dữ liệu chuyên ngành, phục vụ tích hợp.
4.4. Bảng hệ thống hóa
| Nhóm chính sách | Nội dung cốt lõi | Kết quả kỳ vọng |
|---|---|---|
| Thành lập & chức năng | Trung tâm công lập, một cửa liên thông, bộ máy liên ngành | Đầu mối quản lý thống nhất |
| Quy trình, thủ tục | Giao dịch điện tử, chuẩn hóa 6 bước | Giảm thủ tục, rủi ro, chi phí |
| Cơ sở dữ liệu | Phần mềm dùng chung, cơ sở dữ liệu quốc gia | Minh bạch thị trường, chống thất thu |
| Cơ sở vật chất & nguồn lực | Tận dụng trụ sở, phân bổ ngân sách 3 cấp | Vận hành bền vững, giảm gánh nặng ngân sách |
