Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
I. Mục tiêu
- Tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong triển khai Luật Đất đai 2024 sau khi có hiệu lực.
- Đảm bảo thống nhất giữa các luật có liên quan (Đầu tư, Xây dựng, Kinh doanh BĐS, Tài chính, Quy hoạch, Nhà ở…).
- Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định; đẩy nhanh tiến độ các dự án, giải phóng mặt bằng, cấp GCN, quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất.
II. Phạm vi và đối tượng áp dụng
- Áp dụng cho các bộ, ngành, địa phương và chủ đầu tư, người sử dụng đất có liên quan.
- Triển khai theo Luật Đất đai 2024 và nguyên tắc quản lý thống nhất đất đai theo Luật và Hiến pháp.
III. Nhóm giải pháp chủ yếu
1. Tháo gỡ vướng mắc trong quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất
- Cho phép linh hoạt điều chỉnh quy hoạch cục bộ, không cần chờ điều chỉnh tổng thể nếu không làm thay đổi mục tiêu lớn.
- Đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện – điều kiện bắt buộc để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.
2. Công tác giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu
- Rà soát, thống nhất quy định giữa Luật Đất đai – Luật Đấu giá tài sản – Luật Đấu thầu – Luật Đầu tư.
- Thí điểm cơ chế chỉ định nhà đầu tư chiến lược hoặc khu vực đặc thù (đô thị, hạ tầng trọng điểm) khi đủ điều kiện.
- Đơn giản hóa thủ tục đấu giá đất, cắt giảm thời gian thẩm định giá và phê duyệt kết quả.
3. Giải phóng mặt bằng – bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Xử lý tình trạng chậm chi trả, chồng chéo giữa đơn giá đất – giá bồi thường – giá tái định cư.
- Cho phép tạm giao đất, tạm cho thuê đất để triển khai dự án sau khi đã chi trả 70% tiền bồi thường.
- Cải tiến cơ chế định giá đất sát giá thị trường.
4. Về cấp Giấy chứng nhận, đăng ký đất đai
- Rút ngắn quy trình cấp GCN, áp dụng hồ sơ điện tử, số hóa bản đồ địa chính.
- Giải quyết dứt điểm các tồn đọng về cấp GCN cho chung cư, đất ở, đất sản xuất xen kẽ.
5. Về tài chính đất đai – giá đất
- Hoàn thiện cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm theo Luật Đất đai 2024, tránh biến động bất thường.
- Rà soát chính sách miễn, giảm tiền thuê đất để bảo đảm công bằng, tránh thất thu.
6. Công tác phối hợp liên ngành
- Rõ trách nhiệm của Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng, Bộ KH&ĐT, Bộ Tài chính trong hướng dẫn chi tiết các điều khoản.
- Địa phương được ủy quyền linh hoạt trong các khâu phê duyệt quy hoạch, giá đất, bồi thường, cấp GCN.
IV. Cơ chế thực hiện
- Giao Chính phủ ban hành Nghị quyết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 theo cơ chế đặc thù (điều 240 Luật Đất đai).
- Báo cáo Quốc hội tại Kỳ họp 2 – Khóa XV (cuối 2025) để thông qua Nghị quyết chính thức.
V. Kỳ vọng tác động
| Mục tiêu | Tác động dự kiến |
|---|---|
| Tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai 2024 | Giảm tồn đọng dự án, tăng thu ngân sách từ đất |
| Cải thiện quy trình giao đất – đấu giá | Minh bạch, thu hút đầu tư |
| Rút ngắn thủ tục GCN, bồi thường | Đẩy nhanh tiến độ đầu tư công, nhà ở xã hội |
| Ổn định thị trường BĐS | Tăng thanh khoản, giảm rủi ro pháp lý |
Dự thảo Nghị quyết này nhằm tạo hành lang pháp lý tạm thời để thi hành thống nhất Luật Đất đai 2024, tập trung vào 4 trục chính: quy hoạch – giao đất – bồi thường – định giá, đồng thời phân cấp mạnh cho địa phương và ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý đất đai.
BẢNG ĐỐI CHIẾU LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 – DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT THÁO GỠ 2025
| Nhóm vấn đề / Điều luật LĐĐ 2024 | Nội dung quy định trong Luật | Vướng mắc thực tế / Khó thi hành | Hướng tháo gỡ trong Dự thảo Nghị quyết 958/TW.CP (10/2025) | Đề xuất hướng dẫn chi tiết cần ban hành |
|---|---|---|---|---|
| 1. Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất (Điều 60–70) | Phải thống nhất với quy hoạch tổng thể quốc gia, vùng, tỉnh; phê duyệt trước mới được giao đất | Quá trình lập – thẩm định – phê duyệt kéo dài; nhiều dự án “đóng băng” do chờ quy hoạch cấp huyện | Cho phép phê duyệt cục bộ, tạm thời nếu không làm thay đổi định hướng sử dụng đất quốc gia; UBND tỉnh được phê duyệt cục bộ | Bộ TN&MT hướng dẫn tiêu chí “thay đổi cục bộ”, trình tự phê duyệt nhanh |
| 2. Thủ tục giao đất, cho thuê đất (Điều 69, 77, 82) | Cần đủ điều kiện quy hoạch, kế hoạch, bồi thường, phê duyệt giá | Địa phương lúng túng khi chưa có khung giá mới hoặc quy hoạch cấp dưới | Cho phép giao đất/cho thuê tạm sau khi chi trả ≥70% tiền bồi thường; cho phép điều chỉnh hồ sơ sau | Hướng dẫn quy trình “tạm giao đất” và trách nhiệm tài chính tạm thời |
| 3. Đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (Điều 125–131) | Quy định bắt buộc đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất | Vướng với Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu (phân biệt chưa rõ giữa “đấu giá đất” và “đấu thầu dự án có đất”) | Thống nhất quy trình: đấu giá đất khi chỉ có giá trị quyền sử dụng đất, đấu thầu khi có yếu tố đầu tư hạ tầng; thí điểm chỉ định nhà đầu tư chiến lược | Liên bộ TN&MT – KH&ĐT – Tư pháp ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn |
| 4. Giá đất và bảng giá đất (Điều 153–162) | Bảng giá đất cập nhật hằng năm; giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định | Quá tải cho địa phương; sai khác giữa giá thị trường và giá bảng; thiếu nhân lực thẩm định | Cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh tạm thời (K) trong năm đầu khi bảng giá chưa hoàn tất; kéo dài chu kỳ cập nhật 2 năm/lần giai đoạn đầu | Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn phương pháp xác định “giá đất tạm” |
| 5. Bồi thường – hỗ trợ – tái định cư (Điều 190–202) | Phải hoàn thành toàn bộ chi trả mới được giao đất | Gặp khó với các dự án lớn (đặc biệt ở đô thị và công nghiệp) | Cho phép tạm bàn giao mặt bằng theo tỷ lệ 70%; phê duyệt song song phương án bồi thường và tái định cư | Hướng dẫn rõ “tạm giao – hoàn trả – trách nhiệm chủ đầu tư” |
| 6. Quyền của người sử dụng đất (Điều 26–48) | Nhiều thủ tục công chứng, đăng ký, biến động | Gây chậm trễ, chi phí cao; đặc biệt trong giao dịch bất động sản dân sự | Cho phép thí điểm giao dịch điện tử, công chứng online, đăng ký GCN điện tử | Bộ Tư pháp & TN&MT ban hành quy trình đăng ký số hóa hồ sơ đất |
| 7. Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 114–117) | Phải xin phép và nằm trong kế hoạch sử dụng đất | Nhiều khu vực quy hoạch chậm điều chỉnh dẫn đến dự án “mắc kẹt” | Cho phép xem xét chuyển mục đích linh hoạt trong phạm vi quy hoạch cấp tỉnh, nếu không làm thay đổi tổng diện tích loại đất | Hướng dẫn tiêu chí “phù hợp định hướng cấp tỉnh” |
| 8. Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 135–140) | Hồ sơ giấy, nhiều bước xác minh | Nhiều nơi tắc nghẽn do thiếu bản đồ số, chồng chéo ranh giới | Yêu cầu số hóa hồ sơ địa chính, liên thông dữ liệu giữa thuế – tài nguyên – xây dựng; cấp GCN điện tử có mã định danh đất | Chuẩn hóa API liên thông cơ sở dữ liệu đất đai |
| 9. Quản lý đất công, quỹ đất (Điều 214–217) | UBND tỉnh quản lý quỹ đất công ích, đất chưa sử dụng | Nhiều địa phương không có cơ chế khai thác quỹ đất hiệu quả | Cho phép thành lập Quỹ phát triển đất cấp tỉnh hoạt động như DN công ích, được tạm ứng ngân sách | Bộ Tài chính hướng dẫn cơ chế tài chính và hạch toán |
| 10. Phân cấp, phân quyền (Điều 21–22, 69) | Thẩm quyền chủ yếu tập trung cấp Trung ương và cấp tỉnh | Làm chậm tiến độ phê duyệt dự án, giá đất | Phân cấp mạnh cho UBND cấp huyện, được thẩm định, phê duyệt giá, kế hoạch SDĐ đối với dự án <20 ha | Hướng dẫn quy mô, loại dự án được phân cấp |
| 11. Khiếu nại – tranh chấp đất đai (Điều 16, 20, 210) | Giải quyết theo trình tự hành chính – tư pháp | Thời gian kéo dài, chồng chéo giữa Thanh tra và Tòa án | Đề xuất cơ chế hòa giải bắt buộc cấp xã bằng phần mềm giám sát điện tử; lập “Cơ sở dữ liệu khiếu nại đất đai quốc gia” | Bộ TN&MT hướng dẫn mẫu dữ liệu và quy trình hòa giải số |
| 12. Liên thông với Luật khác (Đầu tư, Nhà ở, Xây dựng) | Chưa thống nhất khái niệm “dự án có sử dụng đất”, “dự án nhà ở thương mại” | Chồng chéo giữa điều kiện chấp thuận đầu tư và giao đất | Nghị quyết yêu cầu ban hành 01 Nghị định liên thông hướng dẫn trình tự thống nhất giữa 3 luật | Chính phủ trình QH 2026 sửa đồng bộ 4 luật |
Nhận xét tổng quan
| Tiêu chí | Luật Đất đai 2024 | Dự thảo Nghị quyết 958/TW.CP |
|---|---|---|
| Tính pháp lý | Luật (văn bản gốc, hiệu lực cao, ổn định lâu dài) | Cơ chế tạm thời – tháo gỡ – hướng dẫn thi hành |
| Phạm vi | Quy định toàn diện về quản lý, sử dụng đất | Tập trung vào thực thi và xử lý vướng mắc cấp địa phương, dự án cụ thể |
| Mức độ linh hoạt | Hạn chế (nhiều thủ tục, phân cấp ít) | Linh hoạt cao (cho phép tạm giao, tạm định giá, phân quyền mạnh) |
| Mục tiêu | Thiết lập khung quản lý đất đai thống nhất | Đảm bảo không ách tắc thi hành trong giai đoạn 2025–2027 |
Tag:luật đất đai
