HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÔNG CHỨNG BỊ TUYÊN VÔ HIỆU VÌ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP
1. Tóm tắt vụ việc điển hình – Bản án số 441/2025/DS-PT (TAND tỉnh Vĩnh Long)
Ngày 01/3/2024, ông Nguyễn Minh P và bà Trần Thị Ngọc P1 ký hợp đồng đặt cọc có công chứng tại Phòng Công chứng C, tỉnh Vĩnh Long.
Theo thỏa thuận, ông P đặt cọc 100 triệu đồng để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng thửa đất số 381, diện tích 631,3 m², tại xã T., huyện T., với giá 1 tỷ đồng; thời hạn 2 tháng sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Tuy nhiên, sau khi nhận cọc, bà P1 không thực hiện việc chuyển nhượng vì thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phát triển TP.H. Do không có bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch không thể công chứng.
Ông P khởi kiện, yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc 100 triệu đồng. Kết quả, Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long tuyên:
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì vi phạm điều cấm của pháp luật (Điều 123 BLDS 2015);
- Hai bên có lỗi ngang nhau, nên chỉ hoàn trả tiền cọc 100 triệu đồng, không phạt cọc.
2. Đặt vấn đề pháp lý
Vụ án trên đặt ra một câu hỏi pháp lý trọng tâm:
Khi bất động sản đang thế chấp ngân hàng, việc đặt cọc hoặc ủy quyền để chuyển nhượng có bị vô hiệu hay không?
Đây là vấn đề gây nhiều tranh luận trong thực tiễn, do pháp luật dân sự và công chứng chưa có quy định cụ thể, trong khi các Tòa án và cơ quan bổ trợ tư pháp lại có cách hiểu khác nhau.
Để nhìn nhận thống nhất, cần dựa trên ba nguồn chính thức:
(1) Công văn hướng dẫn của Bộ Tư pháp,
(2) Quyết định Giám đốc thẩm của TAND Tối cao,
(3) Án lệ và bản án thực tiễn tại các Tòa án địa phương.
3. Căn cứ pháp lý và hướng dẫn hiện hành
3.1. Công văn số 60/BTTP-CC,TPL (04/4/2024) – Cục Bổ trợ Tư pháp, Bộ Tư pháp
Bộ Tư pháp khẳng định:
- Công chứng viên có thể công chứng hợp đồng đặt cọc hoặc ủy quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp, nếu giao dịch hợp pháp và xác thực.
- Khi giao dịch liên quan đến tài sản đang thế chấp, phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng).
- Nếu không có sự chấp thuận này, giao dịch có thể bị vô hiệu theo Điều 123 BLDS 2015 (vi phạm điều cấm) hoặc Điều 124 BLDS 2015 (giao dịch giả tạo).
Kết luận của Bộ Tư Pháp:
“Đặt cọc hoặc ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của tổ chức tín dụng nhận thế chấp.”
3.2. Quyết định Giám đốc thẩm số 21/2023/DS-GĐT (TAND Tối cao)
Tình huống: Bà T đặt cọc 20 tỷ đồng để mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng; bên bán cam kết giải chấp trong 120 ngày nhưng không thực hiện.
Tòa án nhân dân tối cao xác định:
- Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, không vô hiệu vì đất đang thế chấp;
- Việc bên nhận cọc không giải chấp là vi phạm nghĩa vụ, nên phải hoàn trả tiền cọc 20 tỷ và phạt cọc 20 tỷ (tổng 40 tỷ).
Tòa án Tối cao khẳng định:
Đặt cọc khi tài sản đang thế chấp vẫn hợp pháp, miễn là không trái luật và không bị ngân hàng phản đối. Lỗi vi phạm thuộc về bên nhận cọc không giải chấp đúng hạn.
3.3. Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 – TAND Tối cao
Công văn này giải thích thống nhất cho hệ thống tòa án:
- Hợp đồng đặt cọc là giao dịch độc lập, có hiệu lực để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng.
- Nếu bên nhận cọc không giải chấp tài sản đang thế chấp, khiến không thể ký hợp đồng chuyển nhượng, thì đó là lỗi của bên nhận cọc.
- Hợp đồng đặt cọc không vô hiệu trong trường hợp này, mà bên vi phạm phải chịu phạt cọc theo Điều 328 BLDS 2015.
3.4. Thực tiễn xét xử tại địa phương (Án số 85/2019 và 52/2019 – TAND tỉnh Long An)
Bản án số 85/2019/DS-PT (27/3/2019):
- Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực dù đất đang thế chấp.
- Bên bán phải giải chấp để đủ điều kiện công chứng.
- Không giải chấp đúng hạn → vi phạm hợp đồng, phải trả lại 150 triệu + phạt cọc 300 triệu.
Bản án số 52/2019/DS-PT (05/3/2019):
- Bên bán không giải chấp 3 thửa đất thế chấp Agribank, làm hợp đồng không ký được.
- Tòa tuyên bên bán có lỗi, buộc trả 425 triệu tiền cọc + 425 triệu phạt cọc + 48 triệu chi phí san lấp.
Hai bản án này khẳng định rõ:
“Việc đất đang thế chấp không làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu; lỗi vi phạm thuộc về bên bán không giải chấp đúng hạn.”
4. Phân tích học thuật và xu hướng pháp lý thống nhất
| Nội dung | Hướng giải thích hiện hành |
|---|---|
| Đặt cọc khi đất đang thế chấp | Hợp pháp nếu có sự đồng ý của ngân hàng hoặc không bị phản đối |
| Tính hiệu lực hợp đồng | Không đương nhiên vô hiệu; chỉ vô hiệu khi vi phạm điều cấm hoặc che giấu giao dịch khác |
| Nghĩa vụ giải chấp | Thuộc về bên nhận cọc (bên bán) |
| Hậu quả vi phạm | Bên bán không giải chấp đúng hạn → phải hoàn trả và phạt cọc |
| Công chứng viên | Chỉ được công chứng khi giao dịch rõ ràng, không vi phạm nghĩa vụ bảo đảm |
Từ các căn cứ trên, có thể thấy hệ thống pháp luật Việt Nam đang chuyển từ quan điểm “cấm tuyệt đối” sang “chấp nhận có điều kiện” đối với giao dịch đặt cọc, ủy quyền khi tài sản đang thế chấp.
5. Kết luận
Vụ án số 441/2025/DS-PT của TAND tỉnh Vĩnh Long cho thấy, Tòa án cấp cơ sở vẫn có xu hướng thận trọng, tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc khi không có văn bản đồng ý của ngân hàng. Tuy nhiên, dựa trên quan điểm thống nhất của Bộ Tư pháp và TAND Tối cao, xu hướng pháp lý hiện nay là:
- Đặt cọc hoặc ủy quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp không đương nhiên vô hiệu.
- Chỉ vô hiệu khi giao dịch vi phạm điều cấm hoặc không được ngân hàng chấp thuận.
- Bên không giải chấp đúng hạn phải chịu trách nhiệm phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Link tải tài liệu: https://drive.google.com/drive/folders/1tP6-ClBhKl1PXt5rY4Kg7h4egp6pPtLv?usp=drive_link
